다주택자 추가 대출 사실상 차단

대출을 받아 집을 두 채 이상 소유한 다주택자가 전체 20%에 달하는 것으로 집계된 가운데 정부가 이달 중순 전국 다주택자의 돈줄을 더욱 옥죄는 가계부채 대책을 발표할 예정이다.관련기사 7면

시세차익을 노린 갭투자(적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 노리는) 등으로 인한 다주택자 대출의 부실화 가능성을 막기 위해 사실상 추가대출이 불가능할 정도로 강도 높은 규제가 예상된다.

정부가 내놓을 가계부채 대책은 기존 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI 도입을 골자로 한다.

2019년까지 전면 도입할 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인도 윤곽을 드러낼 전망이다.

내년부터 적용되는 신DTI 체제 하에서는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정체계가 바뀐다.

분자인 대출원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다.

분모인 소득은 주택담보대출 만기 시 평균예상소득이 돼 사회초년생에는 유리하고 50대 이상 중년층에는 불리하게 된다.

정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 보유한 세대는 서울 강남 등 11개 구와 세종 등 투기지역에서는 주택담보대출을 받을 수 없다.

서울 나머지 14개 구와 대구 수성구, 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다.

다주택자는 조정대상 지역에서는 DTI 40%를, 수도권에서는 50%를 적용받는다.

전국적으로는 DTI규제 없이 주택담보인정비율(LTV) 60%만 적용받고 있지만, 정부는 DTI 규제를 전국으로 확대하는 방안을 추진 중이다.

내년에 신DTI 도입으로 기존 주택담보대출의 원금까지 분자인 대출 원리금에 포함하게 되면 다주택자들은 사실상 돈을 추가로 빌리기가 어려울 전망이다.

9일 정세균 국회의장실이 신용정보회사 나이스(NICE)평가정보 제출자료를 분석한 결과에 따르면 2건 이상 주택담보대출 보유자의 DSR는 62.6%에 달한다.

DSR는 연간추정원리금상환액을 연간추정소득금액으로 나눠 구하며, DSR가 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미다.

주택담보대출 1건 보유자의 DSR가 40.9%, 2건 보유자는 56.9%, 3건 보유자는 71.9%인 것에서 유추했을 때 다주택자가 추가 대출을 받으려고 시도할 경우 이미 시행중인 DTI 제한비율을 넘어설 것으로 추정된다. 주택담보대출 5건 보유자부터 DSR는 100%를 넘어선다.

이에 따라 다주택자의 ‘갭 투자’ 등이 차단되는 효과가 예상된다.

보유한 주택 수가 많아질수록 DSR가 급등하는 것은 빚낸 돈은 크게 늘지만 소득은 제자리걸음을 하기 때문이다.

이는 다주택자들이 주택 수가 늘어나면서 확대된 빚 부담을 전세금으로 메꾸거나 월세나 임대소득으로 갚는다는 방증이다.

정부는 가계부채 대책 발표에 이어 문재인 정부 5년간 펼칠 주거복지 정책을 총정리한 주거복지 로드맵을 발표할 예정이다.

로드맵에는 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 인센티브 제공 방안 등이 포함될 전망이다.

정부 관계자는 “거시 경제 상황과 정책 효과 등을 감안해 이르면 이달 중순께 가계부채 대책을 발표할 예정”이라며 “다주택자가 추가로 대출을 받을 경우 더욱 엄격하게 심사하게 될 것”이라고 밝혔다.

또, “이미 금융기관에서 주택담보대출을 받은 차주가 두 번째, 세 번째 대출을 받을 경우 연체율이 높아지고, 부실화해 금융시장 불안요인이 될 수 있다”며 “그런 대출이 무방비로 번지지 않도록 해 거시건전성 측면에서 금융시장 안정을 유지하는 것이 정책 목표”라고 강조했다.

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