임차조건 등 상황에 맞게 처리해야
확정일자와 전세권의 차이는 비용 발생 등 크게 몇 가지가 상이하여 임차조건에 따라 선택해야 된다. ①대항력에 있어서 확정일자는 익일부터 효력이 발생되나, 전세권 등기는 접수 당일에 효력이 발생되어 같은 날 전세권이나 근저당권이 설정 시 확정일자(대항력)은 후순위가 된다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로, ‘주택임대차보호법’에서는 해당 주택의 인도(이사)와 해당주민센터에 전입신고를 하면, 익일 0시부터 대항력이 발생한다. ②임대차계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 화정일자는 보증금을 받으려면 법원에 보증금반환청구의 ‘소’를 제기하여 이행판결을 받아서 ‘강제경매’를 신청을 해야 한다. 반면에 전세권등기를 한 경우 바로 경매를 신청할 수 있어, 확정일자에 비해 빨리 보증금을 반환 받을 수 있다. ③경매 시에 확정일자만 갖춘 경우 배당요구를 해야 하지만, 전세권등기는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다. ④확정일자는 토지에도 우선변제 청구가 가능하나 건물에 설정한 전세권등기는 건물에만 배당 청구가 가능하다. 배당을 받을 범위는 확정일자가 더 넓다. 아파트, 다세대와 같은 집합건물은 건물에만 설정된 근저당도 대지권의 대금에서도 배당받을 수 있다는 판례가 있다(대법1995.8.22 선고 94다12722 판결). ⑤확정일자는 임차인이 재임대(전대차) 하려면 임대인의 동의가 반드시 필요하다(민법 제629조). 전세권등기는 기간 동안은 임대인 동의 없이 재임대 또는 양도할 수 있다. 물론 특약으로 이를 금지할 수는 있다(민법 제306조 전세권의 양도·임대 등). ⑥확정일자는 임대인이 수리의무를 져야 한다. 전세권등기는 수리비 부담에서 임차인이 불리하다. 전세권자(임차인)가 목적물을 스스로 유지 수선 할 의무가 있다. 임대인에게 일상적인 수리를 요구하거나 수리비 청구를 할 수 없다는 뜻이다(민법 제309조 전세권자의 유지, 수선의무). 그러나 ‘주택임대차보호법’과 중복 적용 시 수리비용 전가가 가능하다. ⑦확정일자는 ‘주택임대차보호법(특별법)’에 근거를 두지만, 전세권등기는 민법(일반법)에 근거를 두고 있다. ⑧확정일자는 해당주민센터, 법원 등에 받을시 비용(돈)은 발생되지 않으나, 전세권등기는 설정금액에 따라 인지세, 법무사수수료 등 대략 15~30만 원의 비용이 발생된다. ⑨확정일자는 해당 주민센터나 법원에 편하게 받을 수 있으나 전세권등기는 임대의 협조가 있어야 한다. 임대인의 인감증명서, 등기필정보 및 등기완료통지서(구, 등기필증)등 등기 서류가 필요하기 때문이다.
보통실무에서는 선순위 근저당권 등 여타 권리가 없을 때는 잔금지급 후 해당 주민센터를 방문하여 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 두는 경우가 많다. 특히 전세보증금과 주택가격의 차이가 적거나 대항력을 갖추지 못하는, 즉 임차인(가족 포함)이 거주하지 못하는 경우는 전세권등기를 하는 것이 좋다. 일반 법인이 사원 숙소 등으로 계약 시 ‘주택임대차보호법’을 받지 못해 대부분 전세권등기를 한다. 전세보증금은 월세보증금과 달리 고액이므로 상황에 맞게 처리하는 것이 좋다.
이 기사는 지역신문발전기금 지원을 받았습니다.